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新国五条”及细则解读:探索宁波楼市新走向——专访百隆地产总经理谢耀生
发布时间:2013-03-14 11:30:13   浏览次数:1815  文字显示:
 
   “两会”召开之前,国务院紧锣密鼓地发布了房地产调控“新国五条”及其细则,一石激起千层浪。2013年3月11日,宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生接受了《家居》杂志采访,谢总详细解读了“新国五条”及其六条(通知)细则,阐述其对宁波房地产业的影响,并预测了2013年宁波楼市走向。
 
    家居:谢总,你好!
    谢耀生:你好!
    家居:2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施?!靶鹿逄酢奔捌湎冈蛴胫肮裨和瞥龅姆康夭嫡呦啾?,有哪些不同?
    谢耀生:“新国五条”在具体内容层面实在没有特别的新意,核心内容仍是强调‘抑制投机投资性需求,满足合理住房需求’,如要求地方政府公布房价控制目标,落实地方政府控房价责任,加大差别化信贷和税收政策等,都是此前政策的延续。但是,此次政策对于房地产业的规范、整治力度更强了。
“新国五条”的出台,明确了房产业的发展目标与方向,更加有利于房地产业制度化发展。政府制定相关的房地产政策由之前的不定性,随意性向稳定性,常态化转变,更加明确了政府的角色与职能。
    家居:“新国五条”及六条通知中,最受人们关注应当是二手房售房转卖征收20%个人所得税,您怎么看这次征税?
    谢耀生:从国务院层面来看,其职能应该是提出相关的建议,具体政策的制定应该下放到各地区。针对二手房交易征收20%的个人所得税,一部分税收会转嫁到购房者身上,从而继续推动房价走高,最终打击购房者的信心。
但是,住建部政策研究中心秦虹细化解读国务院的六条通知,针对征收20%的税收作出的解释,是对“新国五条”有力的修正。住建部政策研究中心主任秦虹表示:2006年国税总局的文件规定,对出售自有住房,并计划卖房后1年内重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;同时,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。这一政策实际上对改善性需求有一定的优惠,应继续坚持执行,切实达到‘支持合理住房需求,抑制投机性需求’的政策目的。
因此,“新国五条”与之前的“限购令”政策结合起来,就比较合理。对于“卖一买一”,改善居住环境的购房人群而言,可以通过“退税”的政策来弥补差价。但是,针对握有“多套房”的炒房者征收一定的税收也是很合理的。将所得税收投入到廉租房,经济适用房等公益性房产的建设,有利于社会稳定。但是,它的不合理性只是会推高我国的离婚率,因为它还是以家庭为计税标准,所以人们会用离婚来炒作曲线避税。政府在制定政策法规时,也一定要以个人为单位,要考虑到民众的文化心理因素。
   家居: 这次“新国五条”及其细则的出台会给宁波楼市带来哪些影响?
   谢耀生:实际上“新国五条”只是将原来已经有的调控政策再次重声,而且要求制度化,如第一条“健全稳定房价工作问责制”就是要各地方政府按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房的价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这就是调控房地产稳定房价需要制度化建设。从这点来讲,对宁波楼市不会有太大的影响。
宁波当前的房产市场基本符合国务院提出的三个平衡的目标,即:供需平衡,结构合理,房价基本稳定。蛇年开春以来,宁波房价基本都是在同比下降的趋势,楼市还是寒冷,不能再受打击。这次调控政策不搞一刀切,而是要求各地方政府根据各自的房价走势,出招控制房价趋于基本稳定。因此,宁波不可能出台更加严厉的调控政策。
在宁波地方细则还没出台的这段时间里,二手房市场一定会红火,有多套房的人会在细则出台前集中抛盘,成交量会大幅上涨,成交价格相对会比较下行。另外本次“新国五条”,还给我们放出一个利好的信号,就是再也不提把房价降到合理价位,而是明确要调控房价做到基本稳定。这是很大的利好,因为这样楼市才会稳定健康的发展,我们希望楼市能有一个稳定有序健康的发展空间,说明现在的房价是合理的,只要宁波楼市房价基本稳定,政策一定也相对稳定。所以宁波楼市还是会走复苏回暖的行情。
   家居:“新国五条”以及六条细则出台后,宁波百姓应如何做出选择?
   谢耀生:在宁波地方细则还没出台的这段时间里,二手房市场一定会红火,有多套房的人会在细则出台前集中抛盘,成交量会大幅上涨,成交价格相对会比较下行。对于抱着以“改善生活”为目的的首次购房或者“卖一买一”的购房者而言,现在购置二手次新房是最好的时机,你去砍价10%一般房东都会愿意。但是,假如你以投资为目的去购房的话,建议你应谨慎选择住宅板块的投资,可考虑商业板块(地段优质)的房产,这将是未来房地产业投资的新方向。
   家居:宁波楼市未来的前景会怎样?
   谢耀生:国家政策的制定需要考虑“区域化”因素,各区域之间发展不平衡,房地产市场情况存在差异?!耙坏肚小笔降姆煞ü?,不符合各区域的实际情况。宁波新政的落地也肯定会照顾到方方面面的问题,20%我们实施,但是怎么样实施,我们应该也有自己的办法。当前宁波的房产市场基本符合国务院的三个平衡的目标,只是存在着一部分超过房屋供给的“刚性需求”。因次,宁波政府在制定相应的政策法规时,应该以宁波房产业实际情况做为考量。
     在“新国五条”与六条细则出台之前,宁波二手房交易市场出现“井喷期”。过了这个“井喷期”,二手房成交量会明显下降。一部分改善居住条件的购房者,难以卖掉手中的房子再转而去买新房,对于一手房交易市场难免拖累。未来的宁波楼市将会经历一个平淡的“超前成交的过渡期”。
    宁波楼市经历过将近一年的“寒流期”,目前正在缓慢地复苏、回暖。1月份呈现年末翘尾行情,2月份在政策“吹风”下,楼市复苏的信心遭受了一定的冲击。未来几个月内,宁波楼市会经历一段“寒流”期,房产业市场相对平淡。但是,这个“寒流期”相比“限购令”的影响应该会来的短暂。