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高端访谈——宁波地产领袖共话2013:百隆房地产有限公司总经理谢耀生
发布时间:2013-01-21 8:49:52   浏览次数:1811  文字显示:
 
 

   爱家网:2012年又是不平凡的一年,回顾这一年房地产市场道路,受持续楼市宏观 调控的影响,年初惨淡的成交量,导致整个市场异常箫条。而七八月逆势热销,到九十 月的铜九银十,之后又出现抢地潮,年末地王频出,让2012年的市场非常不平静。

  展望2013年,在中央政府继续坚定不移的搞好房地产调控,巩固调控成果的大政方 针下,房地产行业又该何去何从呢,相信通过各地地产掌门人的经验交流与分享,我们 可以以更好的姿态迎接2013年。

  爱家网:各位爱家网的网友们大家好,我们今天邀请到与我们一起共话2013年的地 产领袖是宁波百隆房地产有限公司的总经理谢耀生先生。谢总你好。

  嘉宾:你好,爱家网的网友大家好,我借此机会向大家拜个早年,祝大家新年快乐 ,万事如意,合家欢喜,谢谢大家!

  爱家网:我们看到2012年房地产市场可以说是非常多变,从刚开始的冰冻到后面的 温暖,整个回转。您会用怎样的核心词汇来形容这一年的房地产市场呢?

    嘉宾:2012年现在有很多专家都说它是一个不平凡的一年,但是我对2012之年的看 法就很简单,我觉得只有三个字:政策市。

  为什么这么说呢?因为实际上我在2011年年底的时候就已经看到了,整个2012年的 大概走势。因为你要分析房地产走势的话,首先要看整个大势,金融政策的调控方向, 这个很重要。实际上2011年下半年,我们国家已经出台了一些预调与微调的政策,这些 预调与微调政策就已经看到了对金融货币政策有根本方向性的转变。因为从2008年开始 放宽,2009年持续宽松政策,由于房价的暴涨,国家出台了严厉的政策,2010年、2011 年基本上货币政策是从紧的,从两个比较重要的指标,银行准备金率和利率都是收紧的 ,利率一直在提高,准备金率一直在往上提,就在2011年下半年开始,我们第一次又开 始新的周期,就是下调银行准备金率。由于政策的导向发生了根本性的变化,就在2012 年楼市有一个明显的复苏过程。政策的变化影响着2012年的楼市走势,没有很复杂。如 果认真的去分析一下国家的宏观政策变化,就会发现我们2012年完全是因为政策的导向 发生变化,所以会有今年这么一个比较好的走势。所以我的关键词就是政策市。

  爱家网:面对这样一个政策市的房地产市场,您能给我们介绍一下百隆是怎样应对 的吗?

  嘉宾:百隆的应对,我去年年度工作报告中提出叫艰难之年,争取有一个精彩之举 。说实话,从百隆来讲,它的规模不是很大,然后由于我们对宏观经济走势的把控,应 该说是还非常有独到之处,所以我们在人家非常发疯、抢地的时候我们就很冷静,在比 较低谷的时候我们积极的拿地,我们拿地我分析了一下,我也看了一下,我们公司成立 以后,就是04年、05年、06年拿地比较多,到了07年拿了一块地以后基本上2008年由于 比较冷也不敢拿地,2009年火爆,楼价往上走,地价也是成倍的往上走,我们认为已经 不理性了,所以我们没有拿地。从总的规模来讲我们有一点缩小,但是我们公司发展得 非常健康,可以说没有一个楼盘做得亏损。现在有很多企业,特别是在2009年、2010年 拿地的企业,我看他的销售价格以及土地价格都已经到了亏损或者是亏损的边缘。实际 上,前几年赚的钱要在这几个楼盘中贴补进去。我们公司由于对宏观经济的把控比较准 确。

  在楼盘的销售当中,由于我们产品定位比较到位,楼盘位置比较有优越性,所以人 家走不动的时候,我们实际上是没有什么房子可以卖,我们想卖的房子基本上都走掉了 、走完了。个别的有些盘子,比如说东外滩这种小户型的房子,由于限购,它是七十年 产权的,又是属于限购的对象,产品你说它是单身公寓呢又不是,它有独立的厨房,每 一套都有双阳台,但是户型比较小。我们的理念估计是太超越了,我是从香港的豪宅考 虑的,因为香港人60平方米都算豪宅了。由于大陆人对住宅的需求还是比较奢华,认为 60平方米实在是太挤了。实际上在我们小区,买了房子的人都感觉非常好。他的基本生 活都已经可以满足了,就是空间不够大。但是从节能、环保、绿色来讲,这种房子绝对 是今后的一种方向。

  所以在我们这么困难的状态下,因为这个产品你说刚需它又买不起,因为毕竟是市 中心,又是精装修的楼,再说成本也在这个地方,建一平方米的房子成本就要一万块钱 ,再加上土地成本。我们现在卖的也不过是两万六七千。但是从两万六七千的单价,在 宁波目前在卖的房子里面,除了大平层的豪宅以外,我估计这个价格已经算最高了的。 大平层豪宅你针对的是非常有钱的顶尖人物,顶尖人物又不会买六十平方米的房子。你 要说新婚小年轻,你让他买六七十平方米的这样的房子,又是这么高的单价,他又好象 买不起,他又要考虑今后有孩子,最好还有一个房间,还有一个老人过来,最好是有三 房。我们也是小两房,所以这种产品对限购政策来讲受伤是最严重的。在这么一个市场 对我们不利的情况下,我们2012年的销售也是比较可喜的。我们提出一个什么理念呢? 现在不是都在讲养老嘛,我们也要考虑我国人口结构问题,现在家庭基本上都是独生子 女,最好是有分有合,东外滩产品两栋是大户型,只有一栋是小户型,当时在规划的时 候我们倒没有考虑养老或者说两代人亲近的小区,这个理念没有想到。但是建成以后, 这个产品非常适合于养老与三代人的亲近的业态。我们就在销售过程中就考虑应该在已 经买了大户型的这帮人里面去挖掘我们的潜在客户,就跟他们讲,比如年轻人买了,我 们就给他推理念,你可以把你的老人接过来一起住,你大面积的房子作为家庭起居的中 心,那边小户型又可以有分有合。这样在一个小区里,家庭可以和睦的相处在一个小区 ,照顾也非常的方便。这是一种方法。

  另外一种方法,我们在体验式销售,比较好的是我们都是现房,特别提升我们的会 所概念,就是请我们的潜在客户或者说这些比较感性的购房者,请他到我们的小区来, 到我们游泳池来游泳。其他游泳池进去都有漂白粉的味道,我们这个游泳池进去一点味 道都没有。温度人家只控制在27、28度,我们的温度控制在29、30度,因为现在人下水 的时候如果感受冷就怕下水,所以我们这里冬天都有人游泳?;崴镉泻芏嗷疃?,健身 器材、台球、乒乓房、咖啡吧、游泳,体验以后他会感觉到好象在宁波再找到同样的这 样的小区很困难,一些年轻人看到以后,除非他真正没钱,有钱的话就很激动的下单买 了。

  所以我们也没有打以价换量的策略,我认为我这个产品,这么一个价格绝对是值得 ,就是因为现在限购政策的影响,投资这块走掉了,如果我这个产品有钱人买来出租的 话,它的回报率还是比较可以的。所以现在我们也是这样的想法,作为开发商来讲也要 转变自己的开发理念,不一定把所有的房子全部卖完,卖完以后好象开发商就是卖房子 的,我认为你还要经营自己开发的房子,你既然认为你的产品比较好,那你就保留下来 嘛,部分保留下来的话,我也算了一下,我这些房子保留下来,如果不卖掉,每年出租 大概也有五百万到六百万的租金,一个公司基本开销就可以过去了,资产还是在不断升 值的。你考虑一下,现在总体国家经济政策已经明朗了,就在这七八年里面工资收入要 倍增,一般房价上升曲线跟收入绝对是正相关的,你收入上去,房价肯定上去,既然国 家已经决定了收入倍增,我认为收入倍增的背后房价倍增。所以,这样一个房价,现在 是两万五、两万六,你现在出租还可以维持正常的公司开销,然后等到房价倍增以后, 变成五万,那时候你的资产不是又在升值嘛,所以你是两头得益。所以我们在2012年销 售过程中也不是急于的想把这些东西全部清理掉,清盘或者是怎么样处理。因为我们留 下来的房源,对我们的资金压力也没有。有些企业由于资金压力,所以做一些以价换量 ,这也是必须要做的手段。所以每一个企业,在每个环节中,都有不同的针对性的营销 方法。我们公司的营销方法比较稳健,没有做出一些大的动作出来,主要是我们压力比 较低,发展得也比较健康稳健。

   爱家网:我们了解到除了你刚才说的那些项目以后,2012年百隆还主推了宁波财富 中心,你能给我们介绍一下目前宁波财富中心(论坛 相册 户型图 动态)的现状,就是它的施工情况,还给我们介 绍一下2013年宁波财富中心(论坛 相册 户型图 动态)有没有什么推广计划?

  嘉宾:宁波财富中心这个项目从投到现在,对我们公司来讲是一个非常好的机会。 我一直在想,这一生当中,在宁波同样的土地估计今生今世是拿不到了,所以我一直在 跟我们员工灌输这么一个理念,我们对这个项目一定要少留下遗憾,无论是我们这个项 目的产品设计、定位,一直是非常重视。就这个楼的方案论证,我们在方案阶段请了国 内国际最顶级的设计单位,你去查一下宁波日报、宁波晚报,所有的报纸都报道了,这 些方案出来通过专家认证,当时我们请了原住建部的副部长来主持方案论证会。方案论 证出来以后,在报批过程中宁波市规划局认为这个地方太重要了,自己也很难把握,甚 至把这个方案的论证拿到市长扩大会议中去看,专家论证的东西大家都认为还是有遗憾 ,叫我们再深化、再做多个方案,在这个过程中大概方案论证花掉一年半到两年时间, 到最后从我们开发商来讲是最不喜欢这样去做的,为什么呢?这么一个形体,本来我们 建造成本可以在三千五百块到四千块每平方米可以拿下的,我们现在要花八千块到一万 块每平方米才能把它拿下来,如果是公建项目没关系,政府项目做得好一点、做得高一 点、档次高一点应该是可以。但是民营企业来讲,确实是一个压力,好在于我们老板跟 经营团队想法思路一致,要为整个宁波城市留下一个标志性建筑,能创造一个标志性建 筑,这也是我们一生中的理想与追求。所以,凭着这一点,我们造了目前这么一个,很 多人说它是玉米楼,也有说是郁金香,现在也有人说像竖起来的观音,我想随便怎么说 ,我认为像什么跟人的想法,你的文化内涵是一致的,你肚子饿了你看过去肯定是玉米 ,我要吃嘛,肯定是玉米;有些人有点暴力倾向,看过去像地雷、像手雷;有些人是信 佛的,在最近的雾漫天气,云在楼上缠绕着,看上去隐隐约约像观音,他是心中有佛, 他认为这是佛是观音;有些人比较浪漫,他认为是花瓣,是郁金香。这些说法表明有人 来议论,我认为我们是成功了。如果你造的东西人家响也不来响,理也不来理你,表示 你是无人问津。说明我们这个东西,全宁波市人民非常关心,非常热衷于看你到底最后 会变成什么样。我在微博中、微信中都给我的网友沟通,我说现在我不说,期待今后大 家自己去看,因为我们这个楼说实话,从各个方案来说我们都非常的重视,所有的过程 基本上都惊动了宁波市的领导,我们这个项目王辉忠书记已经来了四次,到我们这个工 地来,他到宁波也没多久,两年左右吧,已经到这个工地来了四趟,对这个工地的建设 从领导层次到经营团队都是非常非常重视的。

  所以对这个项目,目前来讲,我们确实已经可以到了销售的环节,但是在销售环节 ,在这个楼的销售过程中没有强势的采用传统的销售模式推,因为我认为现在这个楼从 性质上来讲是商业性质的楼,从办公楼的总体来讲,宁波目前应该是过剩的,如果说你 没有亮点的东西去吸引购房者的话,跟普通的销售策略一样去推销你这个产品我估计得 不到好的效果。再一个我们资金实力比较雄厚,我们认为这个房子卖现房都没有问题, 比如说百隆这帮优质客户想买,我肯定给他一个非常合理的价格,让他也发一点小财。 如果你让我拖着人家一定要怎么样,忽悠他来买我的楼,我没有这个打算。从这个楼来 讲,总的成本大概15个亿,银行贷款也就五个亿,建造已经到了这个份上,而且在支付 工程款当中我们是提前支付的,施工单位没钱的话,我们除了正常支付工程款以外我们 还要借款给他,你去用,希望你给我做好。所以,这个项目对我们来讲资金压力一点都 没有,在没有资金压力的过程中,我们怎么样去经营好这个产品,我们有自己的理念与 想法。我认为目前的销售也要改变策略,这种体验式的销售非常重要,体验式销售你怎 么样体验,体验必须要有圈子营销,你有了圈子才可以体验,没有圈子怎么体验呢,所 以这个楼以后的销售过程中,小区基本雏形完成了,才会制造推销的高潮。目前我们只 是,因为预售许可证已经领出了,你不卖封着不行,你捂盘了,我现在也有价格,你现 在来的话我也给你一个非常优惠的价格,可能对我们在强推强销期的价格完全是两回事 ,因为任何事情,像股票一样,目前的股票是在低位波动你去买,等你知道这个股票会 倍增会上涨的话你去买肯定是高价不可能是低价。我们楼也是这样,你如果看到这个楼 肯定是涨价的,我们价格肯定要上去了;现在由于大家在观望,你到底怎么样,如果你 相信我,我给你承诺,给你一个优惠的价格,是这么一个推销的过程。现在商铺、大的 银行财团已经进来了。而且目前在这个小区里面,在这个商圈里面,已经限制了银行的 业态,现在两家大银行进来了,中国银行进来了,建设银行进来了,现在还有一家银行 在谈,其中还有一家银行要跟我们签约了,我们还在考虑,如果说你是做私人银行的我 给你进来,如果你来是增加一个网点的话我们要考虑,因为商铺全部是银行对整个业态 来讲晚上太冷静了,如果你是私人银行的话,晚上也有,私人银行会给一些高端客户搞 一些什么酒会、活动,晚上还是有人气的,如果单纯是储蓄所或者是分理处、支行级的 银行机构,晚上最多就是ATM机是亮的,其他都是暗的,对整个业态的带动不是很好, 所以我们也在考虑,不让太多银行进入这个区域。

  所以,在销售过程中,可能主楼要把样板房做成,给宁波这帮顶级的企业家,认为 自己的办公需要跟大众办公有所不同的区域和环境,我们定位是什么呢?总裁决策中心 ,叫总裁决策中心。说实话,现在世界是平的,不像过去,所有的事情一定要面对面看 到了讲话,现在完全可以做到总裁在自己的办公区域,有一个自己的会所,你想做什么 做什么,跟你手下做的事情完全不一样。如果你每天忙于日常的事务,你这个公司肯定 不会变成世界五百强,发展肯定是有局限的。如果你想的东西是一直在考虑你的行业提 升、你在这个行业中怎么样争一流,怎么样引导行业的发展,这样企业肯定会做大做强 。所以要给总裁一个比较清净的、宽松的环境,可以创造新思维的场所。所以目前,一 些大的企业财团、总裁,一定要给他创造这么一个环境,让他去创造财富。员工应该守 财富,他创造出来的东西你要给他经营好,一块一块的发展好,这是经营团队的事情。 总裁是头脑风暴,他的头脑就是赚钱的东西,他今天想了一个非常好的思路,他创造的 财富是不可估量的。所以目前,一些企业家都非常需要有这么一个环境,有这么一个平 台,我们为宁波这些企业家创造这么一个平台。但是我们现在这种理念给他在讲,他能 听得进去,最好能给他感受,今后在我们的主楼里面把样板房做出来,我来引导你,你 的生活、你的办公应该是怎么样的,这叫创造消费。目前创造消费是非常新的课题,你 想想看,我们的手机就是创造消费的,过去没手机现在有手机了。IPHAD也是创造消费 的,过去没有,现在有了。在这种理念当中也是这样,你应该要有想法,怎么样引导有 钱人的生活,提升他的生活概念。所以我们对财富中心的销售、定位是往这个方向努力 。

     爱家网:谢总,你刚才提到2012年限购政策对房地产市场影响很大,日前我们知道 住房和建设部部长姜伟新先生说2013年还会继续坚持限购政策,加大扩大房产税的试点 ,你是怎么看待2013年限购和房产税问题的呢?

  嘉宾:我是这样看,可以说从中央经济工作会议以后,十八大开下来,我认为2013 年总的经济走势已经定好调子了,从经济工作会议六条任务中,第一条就已经明确要稳 增长、保增长,由于我们认识到世界经济的恢复处于比较慢的状态,中国经济也开始走 下滑的趋势。怎么样稳定我们的总体经济发展保持在7.5上下,中央政府已经明确提出 来,2013年银行贷款余额要适当的增加,这个调子一定,就是说2011年下半年提出来的 货币政策和金融政策要逐步的走向稳健。它没有提出宽松,但是这个稳健方向,准备金 率也好、银行利率也好都是往下走的趋势。房地产行业是资金密集型企业,银行政策跟 房地产走势是密切相关的,我认为由于金融政策和货币政策适当的宽松,对房地产市场 肯定是一个有利的支持。在这么一个支持过程中,中央政府、住建部姜伟新部长就看到 有可能整个楼市会有报复性的反弹,对我们过去几年辛辛苦苦宏观调控效果不能得到保 证,所以要强调宏观调控对房地产调控不动摇,这应该说是非常正确的。因为,宏观调 控过程中,过去的调控因为调控方向有一点找不准,到了2010年有了限购,这真的是灵 丹妙药,这个灵丹妙药不是最好的办法,但确实是很有效的办法。通过这几年以后,需 求这块减少了,中国目前为什么房价会像魔鬼式的发展,因为中国人对购房非常嗜好, 这是历代人文所造成的,中国人有钱就是买地买房,买地买房可以传承下去,这是一个 资产。所以都是想有自己的地,自己的房,才安心,就能很好的生活了,是这么一个想 法。再一个,从中国人口结构来讲,确实目前是一个购房的高发期,因为我们有两波高 的生育期,一个是五十年代末六十年代的高生育期,高生育期中都是多子女,目前这些 多子女的子女都开始结婚了,所以这两部分在人口结构中是非常大的。五六十年代的人 现在是改善性住房的主流,他的孩子是七十年代末和八零后的这些人已经是强劲的刚性 需求,这是分析刚需市场?;褂性谡馐?、十五年当中,房地产经济虽然有波动,但是 它总的指向一直是往上窜的,局部时间段里有下跌的空间,但是总体曲线还是往上走的 ,没有人持有房产以后会亏本或者说赚不到钱,他的资产一直在往上走,所以有钱买房 这种投资和投机的需求。有了限购以后,把投资、投机这块基本上划出去了,就是改善 性也受到了影响。由于刚需,使得整个房地产能够像2012年,在严厉限购的条件下,在 严厉的银行认贷又认房的贷款情况下,还是来了一个后续的翘尾,七月份的灿烂,是这 么一个状态。

  所以,我想2013年整个楼市由于总体宏观经济的走势,或者说银行政策朝着宽松的 方向走的话,楼市还是会延续2012年这种复苏回暖的状态。但是这种复苏回暖也不是说 会像2009年疯狂,因为它的疯狂力后劲不够,由于限购在,要使它爆发出来是很困难的 。实际上现在去看,仔细分析目前的限购,实际上各个城市的限购政策不一样,为什么 ?从限购政策来讲,如果说一成不变的,各个城市情况不一样,比如说上海、北京、广 州、深圳限购政策肯定比其他城市限购政策更严厉一点,为什么呢?因为这些城市可以 说全中国人甚至全世界人都想去买,所以他的需求可持续发展或者说可持续增加的力比 较大,所以我要控制你,像上海要两年社保而且还要两夫妻在上海才可以买,北京是六 十个月社保,如果像这样的限购政策拉到宁波来执行,宁波的楼市可能又要到冰点了, 因为宁波的需求不是全世界的,也不是全中国的,宁波最多是大市范围里这帮人,最多 是在宁波办厂办企业的企业家,还有一些新宁波人,新宁波人是工作在宁波的,不是工 作在宁波的话不会到宁波买房,除非是投资投机,投资投机现在已经赶出去了没了。所 以这种火爆的状态也不可能。

  我认为,2013年还有不明朗的政策导向大家要关注,就是CPI的走势。如果说2012 年物价指数有一点不可控了,金融政策和货币政策一定会发生方向性的转变。在货币政 策转变以后,对楼市肯定会有影响和打击,这一点要看准。如果说CPI还可控,总体的 金融政策和货币政策不变,2013年我认为肯定会比2012年更加良性的发展,会继续走复 苏、回暖的状态。当然每个月有每个月的波动,这都是比较正常的。如果说银行由于 CPI指数上窜,不可控,银行的金融政策发生改变的话那就说不准了。但是我认为这个 可能性不大,因为这段时间刚好春节要到了,现在主要是农副产品的价格影响着CPI上 去,如果说在3以下应该不是很重要的问题,如果3以上就要注意了。姜伟新部长也讲了 2013年会扩大房产税的试点城市,实际上现在大家有一个误区,房产税和房地产税这两 个税是不同的税,为什么目前在试点的两个城市重庆和上海,它的税的计税的基点是以 成交房价来计税的,因为它是房产税,没有考虑地的问题;如果说是房地产税,有地的 成分在了,就要考虑什么?因为土地通过地方政府在周边的配套建设,会提升土地价值 ,比如说我造一个轻轨过来,我旁边有一个小学,马上周边的土地就升值了,我要计税 的话要通过目前的土地状况来评估计税,这个评估计税叫房地产税。目前我们在做的都 是房产税。房产税只能以成交价格减去最后的产值,现在都是打七折,收1.2,这是对 企业收的,这是一直在执行的房产税,只不过过去对私有房产免征房产税而已。现在上 海、重庆在试点,他们的试点方式也不一样,上海只是对新增的房产实行房产税,重庆 是一刀切,存量和新增的只要超过标准或者是豪宅就要征税,在试点过程中存在比较多 的问题,如果说这些问题不解决你想全国各大城市推广我估计还是有问题和困难的。举 一个例子,重庆有一个小区,这个楼是别墅楼,开盘到现在还在销售,价格已经涨了好 几倍,比如刚刚开盘的时候成交只有三百万一套,这栋别墅他已经住进去了;目前也是 这个盘,也是这个小区,新成交的已经到1500万每栋了,A栋是1500万计税,B计也是这 个小区以300万计税,你说合理吧,很不合理。按照这个计税方式,大家会产生什么效 果呢,抗税,我不交了。所以这两个城市中,有很多抗税现象,怎么办?要理顺。怎么 理顺?最好的办法,出台房地产税。如果出台房地产税又牵涉到法律的问题,新的税法 必须要通过立法程序,通过立法程序没有三五年时间是立不下来的。所以目前整个对房 地产行业的税制的设计,是一个比较头疼的问题。所以一直在叫房产税要出台,但是房 产税出台确实有很难理顺的关系。所以我认为2013年出台房产税可能会怎么样处理呢? 如果说某一个城市他的房价控制不当,上窜严重,它就是试点城市;如果说这个城市还 是比较稳妥,比较稳健,那么房产税的实施推广可能会滞后;最后我们认为,还是要真 正的通过立法程序,做到房地产税的出台,这才是可以公平化征税。现在试点的两个城 市在吵,要推广,你不推广我们亏了,我们上海市民要交税,你们不用交税,重庆也是 这么在叫。如果这个事情不推,会有什么可能呢,就是这两个试点城市也不征了。听说 这两个城市征下来也不过一个亿左右,房产税。地方政府解决不了它的财政问题。到底 能不能坚持还是一个问题。所以目前房产税问题讨论得非常多,但是它变成一个调控手 段了,我认为接下来哪个城市楼价失控你就倒霉,因为现在的试点城市都要各地政府自 己上报,争取要求实施试点,但是没有一个城市现在去申请,到现在为止没有一个城市 去申请我要试点。为什么呢?这个政策对地方政府不是带来正面影响,可能会带来负面 影响,那还不如慢慢来,看看怎么样做得比较好,等着上面的好政策。所以我认为,国 家目前应该重点抓房地产税的实施,从目前开始,通过三五年的立法程序可以走出来了 ,现在房产税不伦不类这样去征税,只能头痛医头脚痛医脚的过程,所以我想这也是我 对房地产税的理解和认识,跟大家分享一下。谢谢。

  爱家网:刚才提到目前买房是五零、六零后改善性住房,和八零后的刚需住房。您 能为他们提供一些建议,就是2013年在买房方面要注意一些什么?

  嘉宾:对买房来讲,买房一定要以自住型需求面对购房的过程,所以你在买房时候 要以买车的心态去买房,如果说你用买车的心态去买房的话就不会老是会考虑买房以后 会涨价还是跌价的问题,就是改变生活的问题、追求美好生活的问题。我有这么几个理 论:第一,人生只有三万天,你要善待每一天,因为一生中只有三万天,如果说现在哎 呀房价可能还会跌,那我再挤挤把,你挤挤一天过去了,三万天过去你也拜拜了,你不 在这个世上了,钱有什么用;所以该改善的时候就改善。当然对整个宏观经济的走势也 要关心,不要老是在最高点买,在疯涨的时候,哎呀,房价要涨了,这个月又涨了20% ,我认为涨20%的时候你绝对不要去买,为什么?它这是发疯了。到低的时候,人家都 要观望的时候,你应该可以去考虑了,为什么?这个时候你选择的余地也大了,适合你 的房子也多了。再暴涨的时候,你买房的时候看都没有看过,钱就付过去了,到底朝向 怎么样、房型怎么样,只是在纸上看看,也不知道窗外看出去是什么东西,到底小区环 境怎么样,只是一个套型图你就下单了,这是对你自己不负责任。你应该要认识一下, 这个开发商是不是一个负责任的开发商,资金实力是不是没有风险,这个很重要,因为 现在楼市不是很疯狂,有一些开发商资金可能断裂,这个可能性也是有的,所以在预售 过程中你钱百分之百先去了,房子都没有拿到,你对开发商也要进行分析?;褂新ヅ痰?品质、档次、质量怎么样。再一个是人性化的东西,对你的生活方便与否,这都是你考 虑的问题。这些问题考虑仔细以后,你再下单,在疯狂的时候没有办法满足你的要求, 能买到房已经很不错了,所以疯狂的时候我劝你不要买房,你等等吧,这个没关系。但 是像现在目前这个状况下,开盘的楼盘比较多,选择的余地比较大,价格的波动也不大 ,在这种环境下,总的考虑思路是什么,是实用,以楼的实用价值去看。再一个,从短 期来讲这个楼可能会有波动,也可能会往下跌一下,但是从总体来讲,工资是倍增的, 物价是在上涨的,房价是不可能下跌的,土地价格在这个份上,从五年、十年来讲你这 个资产肯定是升值的,只要你选择对,你不要选择错,你选择错误那是麻烦了。

  什么叫错与对呢,我给购房者讲这么一个理念,你要分析一下,你可以看一看透明 的售房网,你买的这个区域供应量大不大,存量房产大不大,还有这个区域的居住人多 不多,这个区域居住人多,供应量少,你去买好了,今后如果不想住了要脱手要的人也 多;如果说这个区域住的人也少,卖的房子很多,我劝你要认真考虑一下,因为市场总 归是供需矛盾,供应量大需求量不足,这个地方你要慎重,供应量少需求量很大这个地 方你大胆放心买,这是没有什么风险的。所以我对购房者的建议,2013年应该是入市的 好时机,你在选择过程中还得要有眼光和购房的态度。这是我对购房者的建议。

  爱家网:谢谢谢总今天为购房者提出这么多建议,也为我们分析2013年房地产的走势。

访谈原文及视频链接:http://www.ihoome.com/SubjectTemplates/dclxxys/index.html