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谢耀生:楼市回顾与展望
发布时间:2013-01-17 15:38:39   浏览次数:1812  文字显示:
 

  

楼市回顾与展望 

艰难而又具有恐惧的2012年已经过去,在过去的一年里,有专家曾在2011年底预测2012年楼市走势时,是这样描述的:“11年楼市冷;12年楼市僵”。什么是“僵”,僵就是死的前兆,也就是说2012年中国楼市将走向死亡。这有多么恐怖啊,再加上有玛雅传说2012年将是世界末日的预言,更使得2012年在人们心里更具恐慌之感。好在今天我们已经顺利地迈过2012年,进入了崭新的2013年。

1、回顾2012年的房地产市场形势

回顾2012年中国的房地产经济到底是僵还是活,一切让事实说话。2012年第一季房地产市场确实面临严峻考验,楼市成交量一直低迷,确实有点“僵”。但是从中央政府提出稳增长和金融政策开始预调和微调,特别是实施连续三次降低银行存准金率,二次调低贷款利率,逐步放开首套房贷款利率优惠政策陆续出台以来,楼市开始明显复苏。再加上开发商采取以价换量的促销策略,从二季度开始楼市成交量上升较快,市场开始活跃。到达2012年7月份,中国各重点监控城市大面积出现成交量反弹现象,而且个别城市还出现房价上涨的势头。在这样的情况下,国务院派出多组调查组到全国各地考察调查,是否是调控措施不到位,落实执行有折扣。通过实地调查,结论是:各地的调控政策没有问题,关键是中国的人口结构和城市化建设,以及中国式的购房人文,促进产生巨大的房地产市场刚需存在。一旦购房利息成本下降,再加上压了近二年的刚需集中爆发,造成7月份这样楼市火爆的场景,但是在双线政策的严格执行下,这次需求的爆发后劲有限。只要从严控制首套房优惠利率的执行力,楼市将迅速恢复平淡稳定。后续银行确实执行了取消首套房优惠利率的政策,造成本应该活跃与火爆的九金十银时期楼市却相对清淡。在这样的形势下,地方政府可是着急了。2012年由于楼市总体低迷,土地市场无人问津,年底将临2012年的供地计划难以完成。如果这样的楼市继续低迷,地方政府的财政将会出现?;?,就在这样的情况下,各地方政府开始对公积金贷款政策作微调,放宽公积金贷款审核条件,只要已经还清公积金贷款,不管你过去有无贷过公积金贷款,你还可以继续申请公积金贷款,打破了银行限贷政策中的认房又认贷的限贷政策。而且公积金贷款额度也比过去几乎放大一倍,如宁波过去公积金最高贷款额为40万元,而现在可以申请到80万元,这样一来总价在200万以下的刚需和改善型房源,成交又开始活跃。到2012年11月份全国的楼市成交量好过7月份,宁波楼市11月份的成交量比9、10月份大幅上升,仅略低于7月份水平,全年楼市走势好过2011年的总体水平。

因此讲2012年楼市不是“僵”,而是触底复苏。是楼市适应宏观调控环境下,开始坚强地复苏回暖的一年。

2、分析2013年房地产市场的走势

最近我参加了各种经济形势报告会,和房地产形势分析会。与会的大部分专家学者都看好2013年以后的经济形势,特别看好十八大后的房地产市场。当然也有持慎重态度的看好,觉得2013年还是存在着许多不确定性的因素,目前还不能盲目乐观。需要慎重看后市。但从我个人对经济形势的判断和对房地产市场发展的趋势的认知,结合有关专家观点,理出几条影响2013年房地产市场走势的政策导向:

1)“稳增长在当下成了中央经济工作的首要任务”新一届中央领导的第一个中央经济工作会议上,提出六条重点工作,第一条就是稳增长。因此,后续的预调和微调政策的落实点,肯定是对房地产行业会有一定利好。因为,保增长与稳增长唯有房地产行业的健康发展,它的带动效应最为快速最为明显。而且2012十大中国经济年度人物,有二位是我们的房地产人:王健林;郁亮。这也充分说明房地产经济在中国经济中的地位。房地产行业还是中国现阶段不可明说的支柱行业。

2)房地产调控还是要坚持,而且可能还要长期坚持调控不动摇,必须巩固前阶段的调控成果。但是没有提出要加强,这就充分说明房地产调控的最坏环境已经见底,而且楼市通过近二年多时间的适应与磨合,已经开始坚强地回暖复苏。特别是一二线城市尤为明显。由于我国正趋于城镇化建设的高速发展期,再加上中国人特别嗜好购房的人文理念,房地产市场的刚需和改善型需求一直旺盛。目前的调控政策主要是针对投资与投机性的需求,对刚需和改善型的自住型需求,没有被打压反而有鼓励性的优惠政策,如首套房贷款利率可享受一定折扣的优惠,公积金贷款额度增大等政策,给予支持房地产市场的健康发展。所以在严厉的调控政策背景下,楼市还会坚强地复苏回暖。

3)由于美国QE3;QE4的实施,中国的货币政策一定也会保持相对松动,中央经济工作会议对2013年的信贷规模也有放宽松的信号。这个对房地产资金密集型行业来说绝对是利好。2012年楼市的复苏,靠的就是银行下降存准金率和存贷款利率。由于2013年总体的货币政策基本面还是会保持宽松,所以后续的房地产市场,肯定继续会健康地复苏回暖。

4)十八大后“城镇化”、“建设美丽中国”成为最热的关联词,这二个最热关键词都离不开房地产行业的贡献,所以房地产行业的发展空间还很大,虽然说像过去快速发展的黄金时代已经过去,但是由于城镇化建设的需要,房地产市场有序健康的发展起码还有白银二十年的良机。

5)后续细分市场,差异化评估楼市已经成为行业共识。唯有房地产市场不能以全国的供应量和全国的成交量来简单地分析房地产形势,因为,房地产作为一个产品,它有明显的不可移动的特性,所以它有很强的区域特性。一二线城市由于它的需求面广,在调控政策还会严控的情况下,成交量反弹强劲。而三四线城市由于前二年开发量集中大增,需求增量又缺少可持续性,目前虽然调控政策不是太严厉,可楼市的成交状况还是不尽人意。所以楼市分析必须采用市场细分区域分析才是靠谱的。像北京的限购政策已经严厉到外地人购房必须交足60个月的社保;上海外地人购房不但要求二年以上的社保,还必须是夫妻二人同在上海工作才行。就是这样严厉的限购政策下,这二个城市的房价还是走出环比上涨的曲线。这就充分说明房地产市场有较强的区域特征,不能采用一刀切的调控政策,更不可一揽子的数据分析判断楼市走势。只有市场细分区域研究才是智慧的。

6)中国的房地产行业基本步入大房企时代。

经过不到二十年的快速发展,中国的房地产经济从无到有,从小到大,从幼稚到成熟。现在已经成为世界上开发量第一,居民住房私有化率领先的房地产经济大国。房地产经济发展得如此之快,主要得益于中国式的购房人文与促进房地产快速发展的各项鼓励政策。在全社会形成了人人想买房,个个想开发房地产的这种疯狂场景,但土地资源有限,造成楼市长期供不应求的局面。因此房价疯涨不止,房地产经济泡沫积聚已经严重威胁中国的金融风险,和政府的执政风险。从2011年的新国八条开始,中央政府出台一系列的调控房地产市场组合拳政策。终于使中国的房地产市场这匹脱缰的野马开始归顺,不但房价涨幅有明显回落,而且房价也开始实质性地下行,近年来全国70个重点监控城市大多数城市,出现房价同比与环比双双下滑的局面。宏观调控获得了阶段性的成果。而且在这样形势下今年前三季度,万科、保利、招商、金地四家大房企公司全部实现净利润大幅增长,分别增长41.74%、10.21%、16.03%、91.91%。QE3和人民币升值帮了房企大忙,这些大房企都有在境外发放债券的资格和能力,大大地降低了企业融资成本;再加上地方政府顾忌房地产市场比较低迷,出让土地价格自然不会高企,因此,中国的大房企时代已经到来。

国内普通的开发商正常的融资成本在9%年息水平,而且开发贷款控制很严再加上附加的贷款条件融资成本在15%很正常,但是如果你能够获得境外发放债券的渠道,它的融资成本5%左右,房地产开发成本除了土地成本,利息成本是最大的成本,建造成本想要控制一点非常不易,而利息成本是分解开发商利润的快速催化剂。当下低融资成本只有大房企能做得到,小的房企无法分享。

再从获得土地招拍挂的开发能力来说事,现在有越来越多的地方政府,在城市建设的重要地块都会要求只有大房企才有竞拍资格的 竞买条款。而且由于竞买人受限,土地成交的价格自然偏低,这个楼市正在朝着一个很不公平的方向发展。小房企生存空间越来越小最终一定会退出这个市场,今后的房地产市场一定是大房企垄断场景。今天的香港房地产场景,就是明天中国大陆的房地产趋型

 

7)房地产市场调控的目标进一步明确,要保增长,稳增长,就不可能打压房价,只有控制房价涨幅, 而不是要将房价回归到合理的房价收入比,我们房地产市场调控的方向和目标应该是:“努力实现房地产市场的供需基本平衡,结构基本合理,房价基本稳定,要与产业结构发展相平衡,要与社会综合发展相适应?!倍皇且欢ㄒ逊考鄣骺氐胶侠淼姆考凼杖氡?。有这个观点的支持,你说房价还会跌吗?而且今后的八年我们的奋斗目标是收入倍增,那房价会不增吗?!

8)保障房的建设会在一段较长的时期内大力发展,补上民生房产的这块短板。今后的房地产市场一定是二条腿走路的发展模式,这就是坚持房地产调控不放松,加快建设保障房将是房地产行业发展的一个新格局。

 受上述八大政策导向的影响,2013年楼市走势整体会好于12年,但市场会出现区域不一致和开发商感受不一致性。楼市会进一步健康有序地常态化发展。当然今年我们还要密切地关注CPI的波动,一旦通胀可能性增加,金融政策的导向就会发生改变,楼市又会收到打击,这点是2013年楼市最大的不确定性。分析楼市首先要把握宏观经济和政策导向,切记楼市一定是一个政策市。